Natisni E-pošta

Gradnja po korakih – zbiranje dokumentacije

Od izbire parcele do gradbenega dovoljenja

documents_pile Preden graditelj sploh lahko začne graditi družinsko hišo, mora izpolniti vrsto zahtev. Najprej mora zbrati vsaj del, če že ne večino finančnih sredstev, predvsem pa se mora pripraviti na izziv, ki mu bo vzel veliko časa in v katerem bo spoznal meje svoje potrpežljivosti. Začne se pri izbiri in nakupu zemljišča, na katerem bo stala hiša, in nadaljuje s pripravo projektne dokumentacije za pridobitev gradbenega dovoljenja. Ne tako redko mine več mesecev ali celo let, preden lahko na parceli zabrnijo stroji za izkop gradbene jame. Helena in Aleš Smrke iz Žužemberka sta na gradbeno dovoljenje čakala skoraj leto in pol, pred tem pa še približno sedem let, da je občina zemljišču, ki sta ga kupila, spremenila namembnost in je postalo zazidljivo. Vmes sta morala potrkati na vrata različnih pristojnih uradov in pridobiti številna dovoljenja oziroma soglasja, ki jih mora vsak graditelj upoštevati pri zasnovi projekta. Po najboljših močeh sta se prebijala skozi zakonodajo in predpise, ki urejajo to področje, saj navodil, kako se lotiti gradnje, ni mogoče dobiti na enem mestu. Izkušnje, ki sta jih delila z nami, bodo morda v pomoč tistim, ki ne vedo, kako in kje se lotiti zbiranja potrebnih dokumentov, da bi lahko čim prej začeli graditi.

 

V projekt gradnje hiše je treba vključiti vrsto različnih strokovnjakov, od arhitektov, gradbenikov do strojnih in elektroinženirjev, pozneje je treba izbrati še nadzornika gradnje in izvajalce. Preden pa sploh lahko začnemo graditi, moramo pridobiti gradbeno dovoljenje. Postopek pridobivanja tega dokumenta, ki ga pristojna upravna enota izda na podlagi ustrezno pripravljene projektne dokumentacije, pa je vse prej kot kratek. Priložiti mu je namreč treba še vrsto soglasij pristojnih javnih podjetij, ki bodo zagotovila preskrbo z vodo, električno energijo, poskrbela za odvajanje komunalnih voda in omogočila dostop do druge javne komunalne infrastrukture. Investitorja priznavata, da bi bilo najbolj preprosto in najhitreje, če bi sklenila pogodbo s projektnim birojem, kjer graditelju pojasnijo, kaj lahko glede na občinske načrte gradi na zemljišču, ki ga je kupil, katere omejitve veljajo pri tem, in mu natančno razložijo, katere dokumente potrebuje. Naša sogovornika sta projektantu prepustila le izdelavo projektne dokumentacije, zbiranja vseh dokumentov, ki jih je treba priložiti, pa sta se lotila sama.

Sedem let za spremembo namembnosti

V občinskih prostorsko ureditvenih načrtih je bilo sicer predvideno, da bo travnik pete kategorije, ki sta ga kupila, postal zazidljiv, nista pa vedela, da bo trajalo skoraj sedem let, preden bo občina uveljavila novi plan. Ko se je to vendarle zgodilo, sta se na občinski službi za lokacijske načrte pozanimala, kaj je na zemljišču dovoljeno graditi, kakšne so omejitve in pogoji. Z lokacijsko informacijo v roki (ta s sprejetjem novele zakona o graditvi objekta ni več potrebna, ampak lahko investitor vse potrebne podatke dobi v občinskih ureditvenih planih ali v zemljiškem katastru) sta se odpravila do projektanta in pri njem izvedela, da je treba pred izdelavo načrtov za električne in strojne inštalacije ter vodovodno in kanalizacijsko napeljavo pridobiti projektne pogoje, nato pa še soglasja. Da bi lahko zaprosila za izdajo projektnih pogojev, sta potrebovala zemljiškoknjižni izpisek, s katerim sta dokazovala lastništvo kupljene parcele. Ponj sta morala na zemljiško knjigo. Seveda ni šlo brez zapletov, saj parcela še ni bila vpisana. Tako sta morala najprej oddati vlogo za vpis, še pred tem pa pri notarju overiti pogodbo o nakupu zemljišča, ki je osnova za vpis v zemljiško knjigo. Zemljiškoknjižni izpisek je poleg osebnega dokumenta dobro imeti s seboj na vseh poteh okrog pristojnih uradov, ki jih mora opraviti investitor, preden zbere potrebne dokumente, pravita sogovornika, drugače je lahko marsikatera pot zaman.

Načrt arhitekture in načrti za napeljave

Arhitekt jima je na podlagi lokacijske informacije izdelal načrt za hišo, pri čemer je upošteval njune želje, predvsem pa merila in pogoje, zapisane v lokacijski informaciji, torej kakšen objekt se lahko gradi, kako velik je lahko, koliko mora biti odmaknjen od sosednjih objektov in podobno. Projektant je na podlagi izdanih projektnih pogojev izdelal načrte za posamezne napeljave. Načrti električnih in predvsem strojnih inštalacij so zelo pomemben del projektne dokumentacije, toliko bolj, če želimo čim bolj energijsko varčno hišo. Strojni inženir, ki jih pripravi, jih uskladi z izračuni gradbene fizike in arhitekturno zasnovo hiše. Čeprav je v pravilniku o projektni dokumentaciji zapisano, da mora projekt za izvedbo del prikazovati le osnovni prikaz razporeditve sistemov in naprav ter prikaz njihovih priključkov na zunanje infrastrukturne vode, je dobro, da so načrti napeljave čim bolj natančni, pravi projektant strojnih inštalacij Jure Šoster iz biroja Inpro 22, saj se tako izognemo nevšečnostim pri njihovi izbiri in montaži. Poleg tega na podlagi podrobnejših risb, shem in detajlov vseh gradbenih, obrtniških in inštalacijskih del natančneje predvidimo stroške. Svoje delo najlaže opravi, če že od začetka sodeluje z arhitektom, seveda pa lahko načrte izdela tudi na podlagi že narejene arhitekturne zasnove hiše. Investitor lahko po Šosterjevih besedah izbere odgovornega vodjo projekta, za posamezne projekte, ki morajo biti vključeni v projektno dokumentacijo, pa posamezne projektante. V zakup mora vzeti, da bo moral usklajevati njihovo delo, kar se v praksi ne obnese vedno najbolje. Šoster zato vsakemu svetuje, da to prepusti enemu biroju, ki bo jamčil za vsa opravljena dela.

Obvezna soglasja.

S projektno dokumentacijo v roki sta se morala investitorja zglasiti na vseh pristojnih službah in zaprositi za soglasja, ki so potrjevala, da so načrti izvedbe posameznih napeljav v hiši usklajeni z veljavnimi predpisi in izdanimi projektnimi pogoji. Soglasje k projektnim rešitvam za električne napeljave sta pridobila pri podjetju za distribucijo električne energije, pri čemer sta morala vlogi priložiti idejno zasnovo s podatki o namenu in zmogljivosti objekta ter kopijo katastrskega načrta, ki sta jo dobila na geodetski upravi. Po soglasje k projektnim rešitvam za vodovod in kanalizacijo sta se odpravila na komunalno podjetje. Vlogi sta morala priložiti projekt priključitve na javni vodovod in javno kanalizacijo.

Odmera komunalnega prispevka

Pridobivanja potrebnih dokumentov pa še ni bilo konec. Še dobro, pravi sogovornica, da je mogoče vse obrazce oziroma vloge najti na spletnih straneh pristojnih uradov, drugače bi na marsikatera vrata potrkala še večkrat. Zglasiti sta se morala še na občinskem oddelku za gospodarjenje z zemljišči, kjer so jima naredili informativni izračun za odmero komunalnega prispevka, ki mora biti plačan pred izdajo gradbenega dovoljenja. Odmeri se glede na neto tlorisno površino objekta in površino gradbene parcele. Za izračun so potrebovali tudi podatke o komunalnih napravah, ki sta jih investitorja nameravala vgraditi v hišo, torej za vodovodno in kanalizacijsko omrežje, telefonsko omrežje, v vlogi sta morala navesti še vrsto cest, parkirišča, javno razsvetljavo in meteorno kanalizacijsko omrežje. Priložiti sta morala projektno dokumentacijo z vodilno mapo, arhitekturnim načrtom hiše, z načrti strojnih, električnih in drugih napeljav ter dokazilom o lastništvu.

Gradbeno dovoljenje po letu in pol

Ko sta imela pripravljene vse dokumente, pridobljena vsa soglasja ter izdelane vse načrte in izračune, ki morajo biti v projektni dokumentaciji, sta dokumentacijo v dveh izvodih oddala na pristojni upravni enoti. Priložila sta ji še vlogo za izdajo gradbenega dovoljenja, v kateri je bilo zapisano, za kakšno vrsto gradnje gre, čemu bo objekt namenjen, parcelna številka in številka katastrske občine. Na upravni enoti presodijo, ali je vse v skladu z zakoni in predpisi ter s občinskimi prostorsko ureditvenimi načrti. Če bi bila vloga za izdajo gradbenega dovoljenja popolna, bi morala gradbeno dovoljenje dobiti najpozneje v dveh mesecih, a sta se naša sogovornika znašla med tistimi 90 odstotki investitorjev, ki oddajo nepopolno vlogo ali takšno, v kateri posamezni deli projekta med seboj niso skladni. Ker sta jo morala dopolniti, se je izdaja gradbenega dovoljenja zavlekla, dobila sta ga šele leto in pol po vložitvi prve (nepopolne) vloge.

 

Barbara Primc, Delo in dom


hisa_na_kljucV Inpro 22 vam lahko uredimo celoten postopek, od ideje do izvedbe vašega objekta.

V kolikor si želite sodelovanja z ekipo, ki vam bo olajšala celoten postopek pridobitve gradbenega dovoljenja, nam prosim pustite vaš kontakt.

Prva ura svetovanja je brezplačna! Inpro 22 VSE NA ENEM MESTU!

Pokličite nas na 040 169 112, pišite na Ta e-poštni naslov je zaščiten proti smetenju. Če ga želite videti, omogočite Javascript.

ali pa nam pustite kontakt na "hitrem obrazcu"

 

 

 

 
Pasica
Pasica
Pasica
Pasica
Pasica
Pasica
Valid XHTML & CSS | Template Design projektiranje | Copyright © 2009 by INPRO 22 d.o.o.