Hiša na ključ

Kaj pomeni ključ v roke, zakaj kupiti hišo na ključ, katere so njene značilnosti in prednosti, smo se pogovarjali z Igorjem Povhetom, inženirjem gradbeništva iz podjetja Inpro 22, ki pravi: “Danes v nepremičninski ponudbi pogostokrat naletimo na oznako prodaja na ključ. Ta pojem ostaja neznanka mnogim kupcem nepremičnin. To pa je posledica različnih tolmačenj tega izraza ponudnikov in posrednikov nepremičnin. V poplavi podjetij, ki ponujajo hiše z oznako na ključ, se namreč pojavljajo primeri, ko so te še brez določenih bistvenih elementov – parketa ali keramike – in podobno. Ko kupujemo tako imenovano hišo na ključ, mora biti ta zgrajena do zaključne faze, kar pomeni, da je objekt pripravljen za takojšnjo vselitev.”

Ker vsaka gradnja objekta praviloma poteka v petih fazah, je za boljše razumevanje pojma hiša na ključ potrebno poznavanje vseh petih faz gradnje, nadaljuje sogovornik. “Prva gradbena faza pomeni začetek gradbenih del po pridobitvi projektne dokumentacije in pridobitvi gradbenega dovoljenja. Ta faza zajema pripravo terena in gradbišča, zakoličenje objekta ter izkop gradbene jame. Zaključi se z izvedbo temeljev ali temeljne plošče. Druga in tretja gradbena faza zajemata postavitev konstrukcijskih elementov objekta, kar vključuje gradbena dela etaž, ostrešja in streho. Četrta gradbena faza zajema postavitev predelnih sten v notranjosti objekta, izdelavo betonskih tlakov, toplotne in zvočne izolacije objekta, notranje in zunanje omete, napeljavo vseh potrebnih inštalacij, talne in stenske obloge, ki zahtevajo mokro vgradnjo, postavitev masivnih stopnišč, stavbnega pohištva, ključavničarska in kamnoseška dela. K inštalacijam štejemo nizkonapetostne elektroenergetske inštalacije, informacijske inštalacije, vodovodne in odtočne inštalacije, plinske inštalacije ter sistem ogrevanja. V okvir vgradnje stavbnega pohištva pa štejemo vsa okna, senčila, vhodna, garažna in notranja ter balkonska vrata in ograje stopnišča.”

Objekti s končano peto gradbeno fazo ali tako imenovane hiše na ključ morajo imeti končana vsa preostala zaključna gradbena dela, med katere sodijo inštalacijska dela, slikopleskarska dela, steklarska dela ter stenske in talne obloge. “V tej točki je objekt pripravljen za vselitev. Notranja oprema objekta je vključena v ceno le po dogovoru s ponudnikom.”

Ko se odločamo o nakupu hiše na ključ, moramo biti previdni, opozarja Igor Povhe. “Med gradnjo je treba večkrat obiskati objekt in se z izvajalcem dogovoriti o napredovanju del, poleg tega je treba angažirati zunanjo strokovno osebo, ki izvaja nadzor nad gradnjo. Le tako se lahko zavarujete, da se izvajalec v celoti drži vseh predpisanih pravilnikov in zakonskih podlag v zvezi z ustrezno gradnjo ter s pogodbo podpisanih postavk in zahtev.”

Nakup hiše na ključ pa prinese tudi določene prednosti, saj se dogovarjamo le z enim pogodbenim partnerjem. “Poleg tega bolj točno vemo, koliko bo dejanska vrednost celotne investicije. Načeloma je gradnja hiše na ključ hitrejša, saj investitorju ni treba iskati posameznih izvajalcev del, kar pogosto povzroča neusklajenosti in zamude pri gradnji. Tovrstne zamude pa posledično povečajo stroške gradnje. Ker sodelujemo le z enim pogodbenim partnerjem, je postopek uveljavljanja garancije ali pritožb bistveno lažji. Na izvedena dela imamo garancijo in možnost pritožbe, pravico lahko v primeru kršitve pogodbe poiščemo tudi na sodišču. Slednje žal utegne trajati zelo dolgo.

V primeru, da ne poskrbite za strokovni nadzor nad gradnjo, pa utegnete naleteti na številne težave. Izvajalci zaradi naglice in želje po čim večjem dobičku dela pogosto opravijo hitro in pomanjkljivo, poleg tega vam lahko namesto dogovorjenih materialov vgradijo cenejše in manj kakovostne. Priporočamo, da za nadzor nad gradnjo vašega objekta najamete strokovno usposobljeno osebo.”

Po zaključeni peti gradbeni fazi sledi prevzem nepremičnine. “Postopek prevzema oz. izročitve nepremičnine kupcu poteka tako, da mu prodajalec omogoči posest, mu izroči kopijo uporabnega dovoljenja ter predpisane certifikate, garancijske liste, izjavo o skladnosti za opremo in naprave ter projekte izvedenih del. Če gre za posamezni del stavbe, izroči tudi etažni načrt tega dela.

Ob izročitvi in prevzemu nepremičnine morata prodajalec in kupec sestaviti zapisnik. Prodajalec je pri tem po zakonu dolžan opozoriti kupca na pravico zahtevati odpravo napak, ki se ugotovijo pri prevzemu, in na pravico zahtevati plačilo pogodbene kazni za morebitno zamudo pri izročitvi. Poučiti ga mora, da bo te pravice izgubil, če jih ob prevzemu nepremičnine ne bo uveljavil.”

Dilema med peto in četrto fazo

Na vprašanje, zakaj je bolje (ali pa tudi ne) kupiti hišo na ključ in ne hiše v četrti fazi, Povhe odgovarja: “Za odločitev o nakupu objekta na ključ oz. v četrti gradbeni fazi ni enotnega mnenja. Naš odgovor ljudem, ki se glede tega obračajo na nas, je – naročnik naj se odloča o nakupu v določeni gradbeni fazi predvsem glede na finančne zmožnosti in čas, ki ga lahko nameni sami izvedbi. Če se kupec odloči za nakup v četrti gradbeni fazi, zaključna dela in opremo pa prilagaja svojemu okusu, času in finančnim zmožnostim, je ta varianta praviloma dražja. Višje stroške je pričakovati tako iz vidika materialov, ki so praviloma dražji, kot tudi z vidika izvajalca, ki v tem primeru išče možnost bolje plačanih dodatnih del. V primeru prevzema objekta na ključ ima kupec praviloma manjšo možnosti izbire posameznih zaključnih materialov (parket, keramika, finalni oplesk …), zlasti če je objekt že zgrajen in naknadni posegi niso več možni. Praviloma je izbor hiše na ključ cenejša opcija, pri čemer je v ospredju predvsem funkcija.”

Igor Povhe zaključuje: “Kdor si želi prihraniti denar in čas, naj vzame objekt na ključ in zagotovi ustrezen nadzor nad gradbeno-obrtniškimi, instalacijskimi in finalnimi deli. Komur so pomembne individualne karakteristike objekta in notranjosti, naj se odloči za nakup objekta v četrti gradbeni fazi. Pri tem mora biti pripravljen seveda plačati več.”

Vir: Večer – priloga Kvadrati, Sanja Verovnik