Pri nakupu nepremičnine je zemljiška knjiga ključni dejavnik. Kar je vpisano v zemljiško knjigo je relevantno za promet nepremičnine. Če obstajajo terjatve, zahtevki ali prodaje nepremičnine ki niso zavedeni v zemljiški knjigi le ti niso stvar prometa z nepremičnino temveč postanejo predmet obligacijskih razmerij. Ko se odločate za nakup nepremičnine, preverite stanje nepremičnine v zemljiški knjigi. Preverite vse vpise, ki se kronološko beležijo za vsako nepremičnino. Preverite ali je nepremičnina pod hipoteko ali je bil izstavljen zemljiški dolg, ali je nepremičnina blokirana z prepovedjo obremenitve in odsvojitve itd.
Zemljiško knjižni vložek je sestavljen iz 4 delov:
- Nadpis – služi identifikaciji nepremičnin in vložka
Vanj se vpisujejo podatki o:
– katastrski občini,
– številki ZK vložka,
– sodišču, ki vodi gl. knj.
- List A – popisni ali posestni list – namenjen popisu vsebine posameznega zemljiškoknjižnega vložka. Sestavljen je iz 2 oddelkov:
Oddelek A1 – v njem so vpisane parcele po zaporednih št. in s katastrsko identifikacijsko oznako in podatek o dejanski rabi in površini.
Oddelek A2 (kronološki list) – podatki, ki se nanašajo na pripis ali odpis parcel v zemljiškoknjižni vložek ter druga pravna dejstva in poočitanje pravic.
- List B – lastninski list – vpisuje se lastnina v različnih pojavnih oblikah ter dejstva, ki se nanašajo na imetnika lp in vplivajo na njegovo razpolaganje z nepremičnino (zaznambe osebnih stanj).
- List C – bremenski list – iz njega so razvidne stvarne pravice, s katerimi je zemljišče obremenjeno, ter druge pravice in dejstva, ki vplivajo na promet z nepremičninami. Razdeljen je na 3 dele:
C1 = osebne služnosti, pravica stvarnega bremena, zakupna pravica, predkupna pravica, oblig. pravice, pogodbena prepoved odtujitve in obremenitve nepremičnine
C2 = stvarna služnost in zaznambe pr. dejstev
C3 = vpis hipoteke in z njo povezanih zaznamb – zaznamba nadhipoteke, neposredne izvršljivosti.
Zemljiško knjigo vodi sodišče, ki ga določa zakon in v zemljiško knjigo se vpisujejo le pravice, ki so po zakonu določene in podatki iz glavne knjige in registrov so javni. Načelo javnosti se uresničuje z možnostjo vpogleda v stanje vpisov v zemljiško knjigo in pridobivanja podatkov. Vsi vpisani podatki v glavni zemljiški knjigi so javni in jih sme vsakdo pregledati, prepisovati ali zahtevati, da mu zemljiško-knjižno sodišče izda overjen izpisek iz zemljiške knjige. Dostop do zbirke listin je omejen kjer je treba izkazati upravičen interes.
Kdor v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah vpisane v zemljoško knjigo, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic. Na nepremičnini obstaja samo pravica, ki je vpisana.
Naj na koncu ponovno podarim v pravnih razmerjih glede nepremičnin moramo nujno uporabljati zemljiško knjigo. Nakup nepremičnine je velika investicija, ki je ponavadi življenjska investicija, zato Vam priporočamo, da se v primeru nakupa obrnete na strokovno pomoč. Strokovna pomoč bo sicer strošek vendar zanemarljiv v primerjavi z možnimi napakami, poskusi goljufije ali malomarnostmi, ki kaj hitro večkratno presežejo investicijo v strokovno pomoč.
